投资建议:公司为华东商业龙头,自有物业价值极高。2019年主力门店装修调整基本结束,店龄结构日趋成熟,基本面复苏可期。后续上海国企改革整体推进有望带动公司机制、战略变革。预计 2019-2021年 EPS 0.51/0.56/0.63元,参考行业折价给予公司 PB 估值 1.1倍,首次覆盖,目标价 11元,“增持”评级。
   
业绩复苏趋势明显,营收利润双增长。2019H1实现营收 261亿元,同比增长 5.09%,归母净利润 6.09亿元,同比增长 3.05%,营收利润增速较 2018年继续提升,复苏迹象显著;奥特莱斯(+13.7%)、购物中心(+7.3%)增速领跑。整体毛利率 21.27%,较同期略有下降;受益于经营效率提升,净利率 3.41%,同比上升 0.2%。
   
门店调整结束,购物中心、奥莱增长可期,国企改革稳步推进,新零售积极探索。经过 2016年以来的年门店调整,装修翻新,公司主力门店:第一八佰伴、南京东路门店、东方商厦等均已完成全面升级,公司新店占比下降,次新店、老店数量占比继续提升。购物中心和奥特莱斯是公司继续拓展门店重点,二者营收占比,毛利率不断提升,将成为公司新利润增长引擎。2019年上海市国企改革重点为“混”中“改”,公司作为上海市属重点商业国企,有望积极参与试点;3)2017年与阿里战略合作后,集团层面与阿里新零售项目 RISO、逸刻便利店陆续开业;联华超市引入阿里后积极减亏,再图发展。公司当前 PB 低于 1倍,悲观预期有望随业绩向好、国改推进而修正。
   
催化剂:次新店逐渐发力、购物中心奥莱盈利增强、国企改革推进风险提示:经济增速持续下滑、国企改革与新零售合作不达预期等。